חוק המקרקעין הוא גרסה מתוקנת של חוקי הקרקעות העות'מאניים מהמאה ה-19, אך גם מאז הפיכתו לחוק המקרקעין הישראלי באון רשמי בסוף שנות השישים של המאה העשרים, הוא תוקן ושונה עשרות פעמים. משום כך, הוא אחד החוקים המורכבים והמסועפים במשפט הישראלי. עו"ד יוני לוי, מומחה למקרקעין בין היתר, מציע הסבר בסיסי על עיקרי החוק.
בעלות והחזקה במקרקעין
החוק קובע כי מקרקעין כוללים את הקרקע ואת כל אשר בנוי, נטוע, או מחובר אליה בחיבור קבוע. בעלי הקרקע הוא גם הבעלים של עומק הקרקע ואף של האוויר מעל הקרקע, כאשר כל מה שנמצא על הקרקע שבבעלותו נחשב שייך לו (בתנאי שהדבר מחובר באופן קבוע) והוא אחראי עליו.
נוסף על כך, בעליה של הקרקע הוא זה אשר זכאי לבצע עסקת מכירה, או השכרה של הקרקע לאדם אחר, בהתאם לעיקרים אחרים הקיימים בחוק.
רישום תקין של עסקאות מקרקעין
עסקת מקרקעין, בין אם היא עוסקת במכירה, או השכרה ובין אם לקיחת משכנתא, נאמנות, חכירה ועוד – מקבלות תוקף חוקי רק כאשר הן נעשות בכתב. נוסף על כך, לא די בעריכת חוזה בין הצדדים, אלא יש גם לבצע רישום תקין בפנקסי המקרקעין (טאבו), על ידי הרוכש. קיימות מספר עסקאות מקרקעין שאינן מצריכות רישום בטאבו, כמו ירושה, שכירות קצרת טווח ועוד.
זכויות במקרקעי הזולת
זכויות מקרקעי הזולת עוסקות מן הסתם בזכויותיהם של שוכרי דירות, או משרדים, או בתי עסק וכן הלאה, מול בעל הנכס. בין היתר, סעיף זה עוסק בנושאים כמו הגנה על זכויות השוכר, הגנה על זכויות המשכיר, הגנה על רכושם של כל אחד מהצדדים, עיגון היחסים בחוזה ועוד.
בתים משותפים
זהו סעיף בחוק העוסק בדירות ורכוש משותף, בצירוף תקנון החל על כל הבתים המשותפים בישראל. בכלל זה, החוק מגדיר מהו רכוש משותף בבתים אלה ומהו רכוש פרטי, כיצד יש לבצע את הרישום אודות בתים אלה, מהן סמכויותיו של ועד הבית, מהי חובת ההשתתפות בהוצאות המוטלת על הדיירים ועל בעלי הדירות וכן הלאה.
תקנת השוק – תנאים לקבלת הגנה במקרקעין
קיימים ארבעה תנאים לקבלת הגנת החוק על הבעלות במקרקעין:
- מקרקעין מוסדרים ורשומים בטאבו
- הקונה שילם את מלוא המחיר המוסכם והעברת הקניין הושלמה כחוק
- הרכישה התבצעה בתום לב מתחילת העסקה ועד סופה.
- הקונה צריך לבדוק את הרישום בטאבו
לסיכום
חוק המקרקעין הוא סבוך ומורכב. השינויים הרבים שחלו בו לאורך השנים מעידים כי הוא חוק הנתון לשינויים מפעם לפעם וכי חשוב להתעדכן באופן שוטף בשינויים הללו. משום כך, כדי להסדיר עסקאות מקרקעין באופן חוקי ולקבל את הגנת החוק עבור עסקאות אלה, חשוב להשתמש בשירותיו של עו"ד מקרקעין בעל ניסיון והבנה מעמיקה בתחום.
למידע נוסף לחצו על הקישור: https://yonilevy.co.il
